在地产界一直被视作冷门的工业地产，近期升温的速度在加快。

　　11月6日，由阿里巴巴[微博]、复星、银泰合资的菜鸟网络公司将在郑州投资一个物流地产。记者了解到，在签下郑州项目后，菜鸟网络将投资物流仓储的下一个目标放在了成都、重庆为中心的西南城市群。

　　与此同时，澳大利亚嘉民、新加坡丰树、普洛斯几大工业地产巨头各自宣布了自己在中国投资物流仓储的最新项目或计划。

　　记者在采访中了解到，由于地方政府工业用地供应有限，加之商场和电商需求量急剧增加，使得国内优质仓储物流的收益率远高于商办楼的平均收益率。

　　冷门变热门

　　菜鸟网络此次投资的两幅地块位于郑州综合保税区及新郑国际机场，业内预计该物流地产的总额将超过10亿元。

　　“与郑州市政府相关部门就投资物流地产已经谈得差不多了，接下来应该很快会看到菜鸟网络在郑州落子的消息。”一家房产机构高层向记者透露，接下来菜鸟网络的下一下目标极有可能是进入成都。

　　今年5月底，由马云[微博]、郭广昌、沈国军联合发起成立了菜鸟网络后，菜鸟网络就先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产。按马云未来将在9个核心城市建立中央仓储并在二十几个城市建立中转仓的规划，菜鸟网络将在全国2000多个城市进行布点，总投资规模将超过3000亿元。

　　“仓储物流是房地产领域的冷门，但随着电子商务的兴起，忽然在今年变得炙手可热。”仲量联行亚太区董事柯志谦表示，未来如果自贸区试点范围进一步扩大，随着中国物流吞吐量的增加对物流仓储的需求量将更大。

　　除了马云在物流地产加速布局，记者在采访中了解到，澳大利亚嘉民集团、新加坡丰树、普洛斯等工业地产巨头也在加大对中国物流仓储地产的布局。

　　澳大利亚嘉民集团在近期公布了其在中国工业地产的投资目标：嘉民将联合加拿大养老基金在中国仓储物流地产至少投资15亿美元（约合91.4亿元人民币）。

　　据了解，嘉民在全球管理着217亿美元（约合1322亿元人民币）的资产，目前在中国内地和香港共投资了27个工业项目。目前在上海、天津、南京、成都、合肥在建的仓储物流综合项目共53万平方米，并拥有430万平方米的土地储备。

　　“中国对仓储物流的需求在未来几年可能会出现爆发式增长，一些仓储物流市场的需求可能会出现爆发式增长。除了已有的工业综合物业，我们还在上海周边及经济发达的城市带寻找新的物流。”嘉民中国区运营总经理黄炜在接受记者采访时说。

　　收益率高于商办

　　对于外资地产巨头加大在中国仓储物流的布局，业内人士指出这与中国商业综合体、电子商务的巨大需求有直接关系。

　　“当国内房企关注终端消费市场的时候，外资却看到了另一个为商场提供物流服务的市场。除一线城市不断增加新的商业地产之外，天津、重庆、成都、武汉、沈阳等二三线城市未来三年就将有超过450万平方米的商业项目面世。这些商场运营的背后，有一个庞大的物流需求的市场。”世邦魏理仕工业部董事罗瑾在接受记者采访时说。

　　而与商场存在竞争关系的电子商务运营商，对物流地产的需求量则更大。

　　黄炜在接受记者采访时指出，由于电子商务货物运转的周期比实体店更快，因此电商爆发式的增长给物流仓储地产带来的需求，比商业综合体的影响更大。

　　嘉民的研究报告指出，中国电子商务的规模在2012年已经较2011年增长了73%至1.3万亿元人民币，嘉民预计2015年国内电商的规模将增至4万亿元的规模。

　　“未来的三至五年中国将成为全世界最大的物流合同市场。然而中国的仓储市场将面临供不应求的局面。”黄炜指出。

　　据了解，中国的人均仓储供应面积只有美国的7.5%，而在城市商业综合体正在集中面市和电商崛起的背景下，仓储物流地产的投资净收益率甚至高于商业地产。

　　“也许工业地产很冷也不起眼，但我们的投资净收益率在6.5%-7%左右，要比商业地产高很多。国内商办楼的收益率能达到5%已经很不错了，多数商办楼的收益只有3%左右。”一家工业地产开发商高层向记者表示。

　　黄炜向记者表示，如果对政府的考核仍然以GDP作为重要的标准，工业用地供应紧张的局面将维持下去，而第三方的物流仓储投资者也将继续获得较高的收益率。